1. ІС розмістив 1 сертифікат номінальної вартістю 1000 грн. Прогнозована дохідність 9,5%.
2. За цю 1000 гривень ІС купив нерухомість, яка має ставку капіталізації до оренди 11% (9,5% дивідендів + 1,5% винагорода керуючої компанії) або 110 гривень в рік.
3. Вартість нерухомості на балансі 1 000 грн.
4. Щоб купити ще один об"єкт ІС розміщує ще 1 сертифікат виходячи з вартості активів, а вона відповідає номіналу, тому за 1000 грн
5. За отриману 1000 гривень купує ще один об"єкт, який має ставку капіталізації до оренди 12% (10,5% дивідендів +1,5% винагороди) або 120 гривень в рік.
6. Враховуючи, що оренди більше і справедлива вартість для активів ІС відповідає ставці капіталізації 11%, то другий об"єкт буде переоцінений на балансі і його вартість складе не 1000 грн, а 1090,91 грн.
6. Як наслідок в обігу буде 2 сертифікати номінальною вартість 2 000 гривень. Вартість активів на балансі 2 090,91 гривень. Загальна дохідність на проінвестовані кошти в рік 230 гривень або 11,5% мінус винагорода за управління 1,5% від вартості або 31,36 грн. Дивідендна дохідність до податків 9,93% або 198,64 гривні. Реальна вартість одного сертифіката = 1 045,45.
Відповідно коли ми захочемо купити новий об"єкт, то ми будемо розміщувати 1 сертифікат номінальною вартістю 1000 гривень за 1 045,45 грн.
Маю надію, що пояснив
😉